Pourquoi connaître ces programmes avant de faire une offre
Plusieurs programmes gouvernementaux peuvent alléger le coût d'entrée lié à l'achat d'une première propriété à Québec. Certains réduisent l'impôt à payer, d'autres permettent de puiser dans votre épargne à faible coût fiscal, et d'autres encore remboursent une partie des taxes. Le tout est de savoir lesquels vous concernent avant de signer une offre d'achat, car certains délais de demande sont stricts.
Le CELIAPP : épargner pour la mise de fonds à l'abri de l'impôt
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un compte enregistré fédéral qui combine les avantages du REER et du CELI. Les cotisations sont déductibles du revenu imposable, et les retraits effectués pour l'achat d'une première habitation admissible sont non imposables.
- Vous devez être résident canadien et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années civiles précédentes.
- Les plafonds de cotisation annuels et à vie sont fixés par l'Agence du revenu du Canada (ARC) : vérifiez les montants à jour auprès de l'ARC ou d'un professionnel, car ils peuvent être révisés.
- Le compte doit être ouvert avant de conclure l'achat ; les fonds doivent être retirés au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le premier retrait admissible.
Le CELIAPP est particulièrement intéressant si vous planifiez votre achat sur un horizon de un à cinq ans : plus tôt vous ouvrez le compte, plus vous accumulez de droits de cotisation.
Le RAP : utiliser vos REER pour la mise de fonds
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet aux premiers acheteurs de retirer des fonds de leur REER pour financer l'achat ou la construction d'une habitation admissible, sans payer d'impôt au moment du retrait, à condition de rembourser les sommes dans les délais prévus.
- Vous devez avoir conclu une entente écrite d'achat ou de construction avant de faire le retrait.
- Le plafond de retrait est établi par l'ARC ; consultez les montants à jour, car ils ont été relevés récemment.
- Le remboursement commence généralement deux ans après l'année du retrait et s'étale sur quinze ans. Les montants non remboursés sont ajoutés à votre revenu imposable de l'année concernée.
- Le RAP et le CELIAPP peuvent être utilisés conjointement pour le même achat, ce qui peut augmenter la mise de fonds disponible.
Le remboursement de la TPS/TVQ pour habitation neuve
Si vous achetez une propriété neuve ou faites construire à Québec, vous pourriez avoir droit au remboursement partiel de la TPS fédérale et de la TVQ provinciale pour habitation neuve. Ce programme s'adresse aux acheteurs dont la propriété répond à un seuil de prix établi par les gouvernements fédéral et provincial.
- Le remboursement fédéral (TPS) est administré par l'ARC ; le remboursement provincial (TVQ) est administré par Revenu Québec.
- La demande doit généralement être présentée dans les deux ans suivant la date de clôture.
- Le montant remboursé diminue progressivement lorsque le prix de la propriété dépasse un certain seuil ; au-delà d'un prix maximal, le remboursement est nul. Vérifiez les seuils exacts en vigueur auprès de l'ARC et de Revenu Québec, car ils peuvent évoluer.
Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (fédéral)
Le gouvernement fédéral offre un crédit d'impôt non remboursable pour l'achat d'une première habitation, calculé sur un montant de base fixé par l'ARC. Ce crédit s'applique l'année de l'achat et se réclame dans votre déclaration de revenus fédérale.
- Vous devez être premier acheteur ou ne pas avoir habité une propriété dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire au cours des quatre années civiles précédentes.
- La propriété doit être acquise au Canada et destinée à être votre lieu de résidence habituel dans l'année suivant l'achat.
- Aucune demande distincte n'est requise : vous réclamez simplement le montant admissible à la ligne appropriée de votre déclaration fédérale T1.
Revenu Québec offre un crédit provincial similaire. Vérifiez les conditions et montants à jour directement auprès de Revenu Québec, car les règles provinciales peuvent différer.
Quand et comment faire les demandes : ordre à suivre
La séquence des démarches est importante pour ne manquer aucune aide :
- Avant de chercher une propriété : ouvrez votre CELIAPP dès que possible pour accumuler des droits de cotisation. Vérifiez l'état de vos REER si vous envisagez le RAP.
- Au moment de l'offre d'achat : confirmez avec un courtier hypothécaire quels programmes s'appliquent à votre situation et à la propriété ciblée.
- Avant la signature chez le notaire : effectuez votre retrait RAP ou CELIAPP ; les fonds doivent être disponibles pour la mise de fonds à la clôture.
- Après la clôture : produisez votre déclaration de revenus en réclamant le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation. Si la propriété est neuve, déposez votre demande de remboursement TPS/TVQ dans les délais prévus.
Un courtier hypothécaire peut examiner votre dossier, clarifier les critères applicables et vous indiquer les documents requis pour chaque programme.
Ce qu'il faut retenir
Les premiers acheteurs à Québec disposent de plusieurs leviers gouvernementaux : le CELIAPP et le RAP pour constituer la mise de fonds, le crédit d'impôt fédéral (et son équivalent provincial) pour réduire la facture fiscale l'année de l'achat, et le remboursement de TPS/TVQ pour les propriétés neuves. Chaque programme a ses propres critères, plafonds et délais ; il est essentiel de vérifier les montants à jour auprès de l'ARC et de Revenu Québec, car ils sont révisés périodiquement. Planifiez vos démarches bien avant de signer une offre pour ne laisser aucune aide sur la table.
Communiquez avec votre courtier hypothécaire, Christophe Robitaille, pour clarifier quels programmes s'appliquent à votre situation et soumettre votre demande de financement en ligne.
Foire aux questions
Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP pour le même achat ?
Oui, les deux programmes peuvent être utilisés conjointement pour financer l'achat d'une même propriété admissible, ce qui permet de maximiser la mise de fonds disponible. Vérifiez les plafonds à jour auprès de l'ARC.
Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation est-il automatique ?
Non. Vous devez le réclamer vous-même dans votre déclaration de revenus fédérale (et provinciale, le cas échéant) pour l'année d'imposition où l'achat a eu lieu. Aucune demande distincte n'est nécessaire, mais l'oubli est fréquent.
Le remboursement de TPS/TVQ s'applique-t-il aux propriétés de revente ?
Non. Ce remboursement vise les habitations neuves ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Les propriétés de revente ordinaires n'y sont généralement pas admissibles.
Quel est le délai pour demander le remboursement de TPS/TVQ après l'achat ?
La demande doit habituellement être présentée dans les deux ans suivant la date de clôture. Consultez l'ARC (TPS) et Revenu Québec (TVQ) pour confirmer les délais exacts selon votre situation.
Que se passe-t-il si je ne rembourse pas les sommes retirées dans le cadre du RAP ?
Les montants non remboursés selon l'échéancier prévu sont ajoutés à votre revenu imposable pour l'année concernée, ce qui entraîne un impôt à payer. Il est important de respecter le calendrier de remboursement sur quinze ans.
